35線上賞屋的部落格

一、開發過程

★計畫緣起：

為配合林口地區都市發展，及機場捷運系統通車，結合大眾運輸導向發展模式，積極開發捷運系統沿線站區周邊土地。

選定機場捷運A7站周邊農業區及保護區等尚未開發之土地，透過都市計畫變更程序，於區內規劃合宜住宅及產業專用區土地，並藉以解決北臺灣地區住宅需求，創造更優質之產業與生活環境。

2009年：

內政部營建署邀集相關單至現場勘查。（捷運A7站區周邊土地使用分區為農業區，但實際勘查結果，除少部分農舍外，大部分均作工業使用，建築物多為二層樓鋼骨造鐵皮屋，主要作為工廠、倉儲等違章建築使用。）

2010年：

裁示本計畫開發期程應以捷運通車時，完成所招商之民間企業總部大樓落成為目標，否則至少亦須以平價住宅興建完成為目標（合宜住宅）。且區段徵收區採政府辦理為原則，先行區段徵收方式辦理，都市計畫期程應配合調整。

2020年：

變更林口特定區計畫(配合辦理「改善庶民生活行動方案-機場捷運沿線站區周邊土地開發-A7站區開發案興辦事業計畫」區段徵收相關作業事宜)案(第四階段)書

變更原因：

1配合區段徵收配地需求及公共工程設計，調整使用分區。

2配合國家社會住宅政策

3區段徵收後已無使用需求或建議擴增公共設施用地，配合變更為鄰近分區或公共設施用地。

2020年12月已全數完成土地點交作業。

二、地理環境

▲總面積185.58公頃

區段徵收範圍為機場捷運A7站區周邊土地，南側緊鄰國立體育大學、長庚大學；西側為華亞科技園區；東側及北側為保護區；

▲主要交通幹道：以文化一路為聯外道路，文化一路及壽山路兩者成T字形貫通串連本計畫區，東西連接林口及新莊、泰山，往南則可接振興路通往桃園；東南側聯外道路青山路往新莊。

▲地質：新北市林口區和桃園市龜山區都位在地勢較高的林口台地上，大部分為岩層安定地區，地質多屬林口層，特徵為數公尺厚之紅土，下為礫石層，台地大部分面積大而完整，是具有安定傾角之理想建築基岩。

雖然具有建築地基之條件，仍應避免建築於溪溝兩側地形坡度陡急地帶及其源頭地區，以免溪溝擴大河道及向源浸蝕作用，而導致岩片向河道中滑移，影響建築物之安全。

▲氣候方面，夏季乾燥高溫，冬季多霧多雨，濕度高平均89％左右，屬典型臺灣海島氣候。

▲生活機能方面，主要仰賴A8站周邊的長庚生活圈。

▲學區除了現有樂善國小，「文青雙語中小學」預計2023年辦理國小招生、2026年辦理國中招生

▲計畫人口：

三、產業建設

▲22.23公頃「樂善科技園區」由禾聯碩、順達科技及致茂電子三家廠商聯合開發，引進綠能產業、資訊產業、精密機械業、研發創新、雲端科技及營運總部等低汙染高效能產業。未來與周邊的林口工業區、華亞科技園區、媒體科技園區整合，複製內科的經驗，期望帶動A7新市鎮的翻轉！

▲17.14公頃由中華郵政公司規劃「郵政物流園區」，斥資280億元以上，建置5大建築，透過標準化、自動化及智慧化的設備，讓園區成為台灣郵政、電商及國際物流的重鎮。

物流中心(預估今年底完工)、資訊中心(預估明年完工)、北台灣郵件作業中心(預估2024年完工)、訓練中心(預估2024年完工)、工商服務中心(去年底公告招商，流標) ：原預計引進大型賣場、旅宿、商辦、會議展覽與訓練等，採代租模式。但因疫情關係，物流倉儲需求增加，將重做市場研究與業者訪調，考慮改做物流倉儲或廠辦之用。

=郵政形象公園：園區仿效美國蘋果電腦在加州庫帕提諾新總部Apple Park「與自然共存」生態圈工法，建置面積逾4000坪的郵政形象公園，連結近2公頃滯洪池，形成自然生態景觀，提供員工及附近居民的休憩場所。

補充：

四、合宜住宅 註：合宜住宅是由政府徵收民地或提供土地，標給建商蓋房出售！

A7土地開發採取先開發合宜住宅和產業專區，後續才完成公共建設的模式，生活機能更是有待發展。

A7合宜住宅分別由遠雄建設、皇翔建設、麗寶建設、名軒開發四大建商興建，共4238戶，基地面積171公頃。

2013年3月舉行聯合動土儀式，4月開放民眾申購，當時成交價最高限制每坪15萬元，總銷共約365億元，2016年年中開始陸續交屋。

A7合宜宅以來原先新北市民為主，因為房價相對台北、新北來得低，加上機場捷運使桃園和雙北往來更方便，對於要成家的年輕人有吸引力。

為防止有人買進後立刻轉售，炒作牟利，政府設禁賣期，A7合宜宅規定5年內禁止轉售（但沒有禁轉租）

(2016-2021) A7合宜宅禁賣令今年4月起陸續解除，可進入市場自由銷售，當初傳出不少投資客購買，對比今日房價與7、8年前的買入價格，屋主都期望產生獲利空間。

首筆交易單坪售價18.17萬元，解封初期碰上疫情和政策，目前揭露之實價登錄參考價值有限，有待後續觀察！

補充：興建過程爭議事件：

1預標售制度

1環保局稽查開罰，施工造成周邊環境污染

2基地面積和建照不符

3收賄弊案

4基地位於坡地，恐有安全隱憂

5生活污水排放，污染下游新北

6其他：空間規劃、救災動線、連接捷運的空橋未蓋…等爭議

五、房價與推案現況

A7重劃區為北台灣房市熱區，量體和賣壓都不小，隨著機場捷運通車(2017年3月)及產業業利多話題，建商持續投入推案，2018年A7重劃區能見度躍上媒體版面，因土地成本取得低，房價2字頭被視為捷運線房價凹陷區，推案以2-3房為主（約800-1000萬），中低總價吸引雙北首購族、小資族！

發展至今，預售屋開價已愈來愈高，因產業群聚而創造的就業機會，帶動人口居住需求，成交價緩慢逼近3字頭（少數建案已經站上3字頭），這種情況下客源反而有機會藉此比較林口和A8一帶！

2021年，市場充滿不確定性，實價登錄修法、房地合一稅改革在7月上路…以及在線個案太多，賣壓大，案量表現與去年相比呈現下降，今年又有疫情風波，讓建商推案力道轉為保守。

591實價登錄：

0-1年新成屋:「樂捷市」「奇幻莊園」「耀台北」「鴻築金捷市」「根津苑」「富御捷境」「竹城明治」「竹城宇治」「合遠新天地」等，據實價登錄價格平均約在22-25萬/坪。

591預售屋開價：

A7抗性討論：

1交通：主要幹道塞車問題、交流道車流量大，隨著完工交屋將有更多人移入

2環境：大卡車多、空氣品質差、部分社區看得見公墓…

3生活機能：目前還需仰賴A8、A9商圈

A7優勢：

價格優勢是買單A7的最大因素，吸引雙北首購目光；其次則為期待產業園區替長線房市帶來撐盤與拉抬效果。