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一 定義地主保留戶

台灣土地價格高取得不易，尤其是在大都會地區，因此建商與地主合建成為常見現象…

補充：地主合建分三種類型

=「合建分屋」地主與建商按比例分配房屋，分成地主戶與建商銷售戶

=「合建分售」地主與建商分別銷售土地與房屋，因此購屋者擁有兩份合約（不同的所有權人）

=「合建分成」為地主與建商共同銷售所有戶數，最後再依投資比例分配價金

本篇重點在於討論合建分屋，所謂地主保留戶：通常是指透過合建、都更的建案，地主分回的戶別釋出銷售，在格局、樓層或房型方面未必較好或較差；

簡單來說就是地主出地，建商出工，興建完成後按比例分配，雙方各持有部分房屋和土地持分！

由於地主取得該戶的成本較低，壓力相對少，所以地主戶有可能比代銷銷售的建案便宜，正常情況下建商為避免地主賣屋破壞價格行情，會與地主簽約，要求待建案完工或銷售告一段落後，才可釋出銷售。

另外補充，股東保留戶、建商保留戶：則是共同合資或投資的業主，原本保留不賣的戶別，通常會是樓層較高、格局或座向較佳的戶別。

如果有建案同時打出「地主保留戶」、「股東精華戶」等，表示地主或股東委託建案的代銷一併銷售，為避免建商戶與地主戶削價競爭，這時售價就不會有太大差異性！民眾反而應該回到產品面考量～

二 優劣勢分析

地主戶價格就是最大優勢！

地主通常一開始會採取觀望態度，觀察是否順銷，價格是否理想，如果符合心中的價位，又沒有成本壓力的情況下，地主若自行或委外房仲銷售，那麼定價就有可能較優惠，這也是買方撿便宜的時機！有時同一個建案不只一位地主，不同地主設定不同定價，就需要買方自行評估考量！

倘若在代銷或建商銷售時的市場反應不佳，地主擔心持有的戶別放愈久愈難賣，也會趁機拋售到市場上。

要注意的部分：

1 選擇性少

地主保留戶或許有價格優勢，但是消費者還必須要考量室內格局、樓層、面向等，由於地主分配到的戶別是固定的，選擇性自然也就不多，同樣的停車位也要列入考量

2 住戶素質與社區管理

另一種在網路最多討論的，就是社區內太多地主戶帶來的不良影響！有的社區高達3-5成地主戶，地主把持管委會，決策權受限於地主手中，這時候地主的素質和觀念就很重要。例如佔用公共空間、環境衛生落實問題、地主戶多數出租而住戶素質更難控管…

但地主戶多寡與社區整體水準並沒有絕對關係，想撿便宜買地主戶最好還是先做功課打聽

3 破壞行情

價格優勢同時也是劣勢！由於地主戶較無成本考量，破壞市場行情影響到的就是實價登錄，房屋保值性也要列入考慮重點

特別留意1：有些地主為求交易簡便，會要求「買清」方式交易，聽起來很划算但要小心試算土地增值稅及其他稅費負擔，說不定根本沒有撿到便宜。

買賣房子，買方會負擔契稅、代書費、登記規費、火險費、過戶費、設定費、貸款代辦費；賣方則要負擔土地增值稅及銀行設質塗銷費用等，至於地價稅、房屋稅、水電、瓦斯及管理費則以交屋日為分算日

特別留意2：若是購買地主戶別，買賣契約上的賣方是屋主而非建商，但未來關於建築物的瑕疵問題，仍是向建商追究，並不會因此缺乏保障。

三 真假保留戶，銷售話術

看到「最後精華保留戶」、「精華保留戶公開」先不要開心太早，小心只是建商的銷售手段讓消費者上鉤，除了未必得到價格優勢，還可能買到別人挑剩的產品，常見的偽地主保留戶有三種情形：

1 銷控，哄抬售價

有時當建案熱銷的時候會採取封戶，接著開始調漲售價，最後再釋出這一些較精華的戶別，名為“保留戶”讓客戶加價搶購！

或是採取先將條件較差的戶別賣掉的策略，例如低樓層、臨高架道、面像工廠之類的…先以低價吸引買家，再逐步開放較好的物件，同時逐步調高售價。

2 餘屋，釣魚廣告

賣不出去的戶別、被退訂的戶別…銷售會用保留戶的名義做包裝，以吸引人的廣告文案，引誘有興趣的看屋民眾，事實上就是餘屋或根本沒有這類型物件！

四 糾紛提醒

▲地主與建商

地主雖然擁有土地，但缺乏建築專業知識，建商在合建契約當中處於資訊優勢地位，對於地主有提供與締約相關資訊義務，不能將風險分配給地主，破壞契約當事人之利益均衡。

因此，不僅地主對於合建契約內容要諮詢專業人士，特別是如果買方遇到合建分售的情況，買方也需要諮詢專業人士，確認合約細項內容，保障自身權益。

▲建商與消費者

曾經發生有人花了錢買預售屋，但在完工之後遲遲未交屋的狀況，因為建商與地主沒有協調好，也就是將該分回的地主戶賣給了一般消費者，處理過程產生金錢糾紛以至於鬧上新聞版面…雖然這樣的案例很少，但買房的時候還是要看清楚合約買受人，以及有哪些保固服務～

最後補充：有些建商戶銷售時為了競爭，會提升建材配備的品牌品質，例如廚具和衛浴設備…但如果購買的是地主戶，規劃上或許就有差異，買方應確認差異，以免造成糾紛～

總結，不是說保留戶一定不好，但在撿便宜之前還是要先把產品看仔細，小心買的便宜卻得不償失！