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一 大安區地理位置與基本資料：

大安區面積11.3614平方公里，為台北市第七大區，除東南部丘陵外，皆平原地形。

人口截至今年9月統計有307,539人，為台北市人口第一多的行政區，也是台北市高所得高地價、最高遷入率的行政區。

大安區以忠孝、仁愛、信義、和平等路為緯，敦化、復興、建國、新生等路為經，棋盤式的道路系統四通八達，捷運文湖線、淡水線、板南線、新店線、新蘆線等5線通過，又有市民大道、建國高架等重要道路可銜接高速公路，突顯本區在台北市交通樞紐的地位。

大安區除了東區商圈，南側還有師大商圈，商圈多樣性和文教氣息濃厚，是台北市優質住宅區之一。

大型綠地大安森林公園佔地近 26公頃，號稱都市之肺，除了豐富生態，也是音樂會、野餐的熱門地點。

二 東區發展歷史

東區範圍：所謂台北市東區，是以忠孝東路四段為主幹道！東到光復南路、西至復興南路，北起市民大道、南至仁愛路，範圍內的街廓。從台北市復興南路到光復南路的忠孝東路四段，總長約1.3公里。

東區最為人熟知的頂好商圈由來：

▲1971年，採用超級市場方式經營的「頂好超級市場」開幕。這家屬於頂好企業公司的超級市場，地點在台北市忠孝東路四段的香檳大廈樓下，由工商界人士所投資。

頂好超級市場設有「頂好點心城」、「頂好咖啡廳」、「頂好保齡球館」及「頂好兒童遊樂場」，這家頂好超級市場所在之商圈因其名稱而被稱為「頂好商圈」，當年全台灣只此一家，別無分處。

▲1987年，香港惠康(Wellcome)在台灣購併頂好企業公司，將其旗下的頂好超級市場更名為「頂好 Wellcome 超市」並以連鎖商店形態經營；首兩間分店於1987年12月在台北忠孝東路及安和路開幕。

早期頂好商圈依忠孝東路四段核心發展，周邊有頂好名店城和舊式百貨商場等，但東區之所以愈來愈繁榮主要原因以下：

1 信義計畫區的規劃(1970-1980年代)：

信義計畫區引進世貿、國際會議中心、大型影城、飯店等，也因此受惠東區開始有大型百貨公司進駐，如SOGO崇光百貨(1987)、明曜百貨(1987)等。

2 中華商場拆除，店家東移(1992年)：

為興建台北捷運拆除中華商場，知名餐飲業者及精品業者東移興建新據點，使頂好商圈逐步擴大更加繁榮。同時捷運的開通也引進人流，促成東區繁榮。

因百貨商場吸引人潮，接著引進KTV、PUB等育樂店家加入（知道LUXY的請舉手），還有第一家不打烊誠品書店開張、各種美食餐廳及電影院進駐等！

相對於西區西門町攤販式經營，東區商區以大型百貨、購物中心等為特色的商業消費地點，較為新穎跟得上國外潮流。

=頂好商圈由頂好市場發展，由初期日常用品小店，因信義計畫區等因素介入逐步發展，成為以大型百貨及各種主題餐廳、潮牌服飾等的重要商圈，見證台北市發展由西向東的發展歷史！

三 東區沒落原因

東區商圈曾經是台北市最發達與時尚的商圈，但近幾年逐漸沒落，探討原因：

1 觀光客銳減，人潮轉移其他商圈：

觀光熱潮衰退加上景氣下滑，租客選擇打包走人，市場出現其它更好替代品例如信義商圈就是最好的例子。信義區有101、電影商城、眾多百貨…是觀光客必遊景點，這樣的魅力實際拉抬了信義商圈繁榮盛景。

另外西門町商圈轉型成功，由於配合政府西區門戶計畫，打造歷史人文地景有密切的關係，靠著文創產業聚落的加乘效果，讓消費者願意主動到西門町逛街購物，西門町商圈店面租金不降反升。

2 網路電商崛起：

近幾年網路購物與直播主銷售的風氣，消費者逛街購物的習慣改變，實體店面萎縮，如果沒有商圈特色經營，店家很難吸引消費者上門。

東區失去主立場與特色包裝，人潮出走，店租問題成為媒體報導重點，實際上這只是原因的其中之一！

3 消費力不足以支撐成本，店租難以負擔：

隨著人潮轉移，東區商圈黯淡不少，加上高昂店租，大品牌店家逐漸轉移陣地，鼎泰豐、DHC、TGI FRIDAYS、Swatch、永福樓、極度乾燥、Forever 21等知名品牌相繼打烊離去；

獨立小品牌更退到了巷弄內，店租逼走商家的狀況甚至從地面延燒到地下街。

東區空置率攀升(已破10%)，讓部分房東不再堅守價格，近年店租陸續微幅下修從1-2成，今年甚至有的下修到4成，只不過似乎仍不符合承租者期待，未達市場需求。

2018年東區商圈店面空置率約7-8％，2019年第一季高達12.5％，為台北市空置率最高的商圈，也是唯一空置率高過一成的商圈，平均待租期長達一年，也是各商圈最高。

第二季空置率略為修正約10.1%，但總租金動輒百萬元的大店面去化仍舊相當困難。

以下來自今周刊4月份報導資料：

四 業界分析東區店租居高不下的原因：

Ａ部份房東店面早年持有、無資金壓力！

經過2004年-2014年黃金十年，房價大漲，店東資金早已回本，既無資金壓力就無出租的迫切性，例如「東區林家」持有東區許多一樓店面，後代又多移居國外，對於商圈興衰的敏感度自然降低一些。

Ｂ部分是大咖投資客持有，降租連帶衝擊房價，因此不敢一下子大幅降租

例如「劉媽媽」就是東區投資者中著名的人物，大約在15年前進軍東區！

屋比房屋趨勢研究中心總監陳傑鳴指出，2013、2014年東區店面買賣價格被炒過高，降租金投報率就會下降，影響到店面買賣的單價，「如果不是長線的投資者，而是短線的投資客，與其降租金，寧願先空著。」

但還是有部分投資客已經將房租減少許多但仍然空租，原因是東區店面以中大坪數居多，尤其忠孝東路四段的店面普遍在25坪以上，有能力承租的店家更加有限。再加上電商衝擊，也是少有業者進駐的原因之一。

對此，台北市商業處推動「忠孝東區振興計畫」

台北市長認為目前東區商圈面臨最大的問題是老店沒有即時轉型又缺乏主題，無法吸引人潮進入，未來將依據商圈發展需求，進行適性輔導轉型，希冀藉由整合各局處的現有資源，建構舒適友善的環境，替東區找出新亮點，吸引人潮回籠。

五 大安區房價與推案量

回顧大安區歷年房價與推案量

2005年台北市大安區中古屋房價每坪35.4萬元，時間拉長從2009年房價自5字頭、6字頭、7字頭年年進位，2013、2014年到達9字頭水準，房地產的黃金10年，房價飆漲速度驚人。

2015受政策和景氣影響，房價向下修正，每年下修5~10％，而交易量下跌更為明顯。

大安區跌幅最深的是公寓及住宅大樓。

公寓-每坪房價最高落在2013年87萬元， 2017年跌至約69萬元，跌幅達2成

住宅大樓- 2013年漲至每坪103萬元，2017年回檔到每坪81萬元，跌幅也是2成

2017年以來大台北房價在屋主讓利和買盤信心回升下開始回穩，不過大安區房價走勢仍疲弱，房價面臨8字頭保衛戰。

資料來源一：永慶房仲網（實價登錄 包含新舊屋)

資料來源二：

資料來源三： 591新建案

新舊屋根據房仲業者統計，大安區30年以上中古屋平均單價70萬左右，與新成屋的價差約50萬，光是價差就可以買北市其他行政區的中古屋。

但由於大安區多為精華地段，有著名學區與商圈，近期還有危老、都更、改建等議題，許多買家趁勢入手大安區中古屋，大安區的老屋詢問度高。

六 東區房價：

東區可開發建地有限，新建大樓不多。不論商圈店面狀況起伏，東區本身是傳統的名宅聚落，且這裡地理條件佳，捷運站、百貨商場等機能，又受惠台商回流、都更與危老議題，住宅價格與交易量今年微幅上揚，突顯精華地段的抗跌力。

台灣房屋智庫統計台北市六大主要百貨商圈（東區、信義、八德微風、南西、北車、天母忠誠）周邊住宅房價，身價最高的仍是東區平均單價87.5萬，其次為信義商圈、八德微風也站穩8字頭，而百貨周邊房價最低的則是天母商圈62.2萬。

補充：東區近期受關注的正義國宅都更案「Diamond tower」，規劃1至4層樓為商場、5樓為公共設施、6-31樓純住宅的住商混合大樓，有望成東區新地標，備受矚目。三圓建設董事長王光祥表示「開價鎖定北市前十大豪宅規格，單價250萬」，以每戶145坪計算，總價上看3.6億。」該建案於2017年第二季已開始動工，預計2022年開幕。

東區商圈從1980年代起，一直是台北指標性時尚中心、整個台北商業圈的縮影，近年來各大品牌、知名餐廳紛紛退出，這是大環境長年積累下來的商圈現象，人潮出走消費力下降，除了政府幫商圈找尋轉型方法，房東也應順應市場需求調整租金，期盼東區再找回榮景！

https://www.youtube.com/watch?v=RD8vDeNCNis

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