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講古時間

江子翠原名「港仔嘴」，因為地處大漢溪和新店溪的交界處，兩條溪流的交接處尖尖的像嘴巴一樣。今天的江子翠在早期是「港仔嘴」莊的一部分，到清代後人口快速成長，江子翠才獨立發展成莊，採用相近音「江子翠」。

民國50年板橋的都市計畫，江翠北側被規劃為堤防外的行水區，直到民國86年政府要修建江子翠附近的堤防，擔心拆除過多民宅會引起民怨，因此把堤防位置向外延伸至現在的環河西路四段，原行水區的江翠北側變成提防內的土地，也就是「江翠北側重劃區」！

發展進程

1由於本區原不屬於都市計畫區內，所以地貌稍微雜亂，有工廠、違建等…

2 政府徵收開始計劃，初期為區段徵收，後來因為政府財務考量，與眾多地主協調後最後以自辦市地重劃的方式進行。

一、地理位置與交通動線

江翠北側重劃區總面積約117.47公頃，分成Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、ＥＦ、Ｇ等七個區塊，為一長帶狀的重劃區。

東側隔新店溪與台北市相鄰，經由華江橋、萬板橋、華翠橋及捷運藍線通往台北市；

北側鄰大漢溪與新莊市相接，經由大漢橋、新海橋通往新莊、三重。

周邊還有新北環狀快速道路及台64線快速道路等，交通機能成熟，聯外便利！

本區被建商包裝為水岸宅，吸引眾多建商搶進插旗。不僅提供民眾運動休閒，也是建案做為吸引民眾的最大特色。

Ex: 水岸第一排、水岸帝寶…都有水岸字樣、或是河景視覺

二、重大建設與各區差異

江翠北側重劃區生活機能必須仰賴鄰近已成熟的江子翠商圈（即文化路二段、雙十路二段一帶）、板橋藝文特區延伸到中正路一帶，並以新板特區為靠山，共享區域經濟、產業、娛樂等機能。就這個角度來看，江翠重劃區擁有交通便捷性、水岸景觀，保留了純住宅的單純性。

AB區 永翠水岸綠能特區

面積約18公頃、其中8公頃為住宅用地！離新板特區最近，公園眾多（環河公園、國光公園、文丘公園、雙社公園、城市公園、華中公園…），還有435藝文特區號稱小華山，鄰近中正路商圈採買便利！缺點是沒有捷運通過，但是開車到市區只要7、8分鐘，公車路線也都有到達板橋車站、江子翠、新埔 ( 路線310 / 658 / 307等 )

C區

總面積16.37公頃，建築用地約8.11公頃！本區最大的抗性是殯儀館，但是河岸景觀沒有高架橋阻擋、親水性佳，夜晚可以欣賞新月橋的燈光，騎單車到新莊路廟口老街吃吃喝喝，本地生活機能主要仰賴四維商圈。

DE區

開發面積大約26公頃，建築用地約15.3公頃！位於大漢橋兩側至華江橋間，擁有大腹地以及捷運通過是本區最大優勢，板南線的江子翠捷運站(步行10分鐘左右)、環狀線Y16新埔民生站（預計年底通車）、過華江橋就是萬華和西門町，機能成熟靠近文化路與雙十路商圈，且該區段有學校預定地，規劃完整，未來發展性較大。

FG區

總面積21.8公頃，建築用地約12.93公頃！FG區是離北市最近的重劃區塊（3-5分鐘上華江橋），目前單價水漲船高，但橋樑周邊生活機能略遜於AB區和DE區，且周圍多老舊社區，目前G區已進場的個案最少。 

三、房價走勢與推估

2012年至2013年房市進入最高峰時，被譽為第二個新板特區的江翠北側重劃區，原本外界預估房價有坐6望7的潛力，未料房市反轉後，該重劃區價格崩落。

江翠北側重劃區自從2016年首案「江翠ONE」拉回整理打出破盤價，與鄰近7~8字頭的新板特區做區隔，讓利做法打開江翠北側重劃區的能見度，影響了當地房價。

→ 重劃區新建案房價是新板特區的6-7折、區域內中古屋的8折！

很多建商開始推案的情況下，土地成本取得高，房價已今非昔比，大約4-5字頭，尤其面河景開價高要5字頭以上。以目前剛性需求為主的市場來看，新板特區房價已經吃不消，因此民眾紛紛考慮入主江翠北側重劃區。

民眾的選擇出現兩極化，除了順應價格戰，建商推出符合市場需求的產品。另一派則是主打品牌價值，買單的人依舊很多。江翠北側重劃區就有國泰、國美、潤泰等大品牌建商…

整體看來ＤＥＦ區價格比較高，可見品牌吸引力穩固剛性需求買盤

四、推案量分析

根據591統計，去年板橋江翠北側重劃區總計約2千戶量體進場，佔板橋地區約8成左右的市場供給，且銷售成績非常好…今年新北市爆出北台灣最大量，其中江翠北側重劃區佔了350億之多。

目前市場新案仍舊著眼首購、首換市場，打出中小坪數（2-3房）、低自備款的自住產品策略，推案以DEF區為主，大品牌建商進場加持，並主打水岸景觀，藉此吸引不少外來客，預估推案量會逐漸攀升。

A選舉：為了避開明年選舉戰火，建商紛紛在上半年加緊推案。

B捷運：環狀線逐漸完工，新蛋黃區出現，江翠北側重劃區是受屬目的重點之一。

C價格：單價每坪45萬起誘因，吸引許多在雙北工作的小資、首購族、換屋族。

D品牌：知名建設如立信新外灘、潤泰峰匯等大型推案陸續開工，掀起市場話題。

E市場：除了房市回溫，也因為大量房產交屋，江翠重劃推案量持續成長。

例如：立信機構案量合計高達150億元，佔了區域推案量的 1/3

「帝國花園廣場」更推出超值小坪數(不到20坪)777萬起，主打“收租超越定存5倍”，吸引雙北置產客、包租公搶進。

補充：依法，開發商從設立籌備會到重劃會正式成立，限期一年，一年期滿若無法成立，籌備會就失效；若一年內順利成立並在三年內完成開發，則可享最高卅％的容積獎勵。因此，如果無法在期限內成立重劃會並及時完成開發，未來即使取得主導權，也可能減少獲利，所以開發商無不全力衝刺。新板特區是一個成功案例參考，花了四年時間房價漲一倍；如今江翠重劃區以三年內限期開發，超過三年則開發容積獎勵將遞減，政府企圖設定以三年時間來翻版新板特區的成功經驗。

必須注意的是，重劃區推案量高、產品同質性高，但從人口結構來看，首購族並不能持續消耗這些建案量體，未來重劃區競爭壓力可以預期…

市場循環：推案量暴增＞競爭多去化慢就壓低房價＞成交量開始回升＞推案量增加

五、總結

重劃區建案普遍有街廓寬敞、環境舒適（綠地規劃）等優勢，且中小坪數符合首購條件，但個案選擇性多，反映在房價上議價空間也不同，這些優點見仁見智…

建議正確的做法是買房前務必先看大環境、小環境，最後才是考量價格。

以江翠重劃區來說，由於交通條件成熟，適合想要有居住品質、又不想離市區生活圈太遠的人，只要有合適且可以負擔的價格，不妨多看多比較。