35線上賞屋的部落格

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以前沒有實價登錄的時候，買賣房子是非常不透明的事，那麼有了實價登錄制度呢？真的一切都公開透明了嗎？

先說政府原意是希望房價資訊更透明，站在消費者立場避免買錯買貴，而且在課稅方面也就更有依據

自從2012年8月起正式上路後，不論買賣住宅、店面或土地等，都必須將實際價格登錄於網站上。而且在房地產買賣完成並完成所有權移轉登記的30天內，須主動向主管機關申報。

實價登錄內容包括：登記收件年字號、建物門牌、不動產標示、交易筆棟數、房地、土地、建物及車位交易總價、土地移轉面積、建物移轉面積、使用分區或編定、建物現況格局等。

值得注意的是今年3月修法公告，原本“預售屋”由代銷業者於委託代銷契約屆滿或終止30日內申報，此條例更改為自售預售屋者銷售前及代銷業者簽訂代銷契約後30日內，將預售屋銷售資訊報備查；並於簽訂買賣契約30日內，申報登錄該物件實際交易價格。（還有一些關於實價登錄的修法細項，但目前資訊尚未明確，後續我們將持續追蹤做介紹）

實價登錄的正面影響

1 價格透明 化減少紛爭

實施實價登錄已經7年，不動產市場最大改變就是提升不動產市場透明度、減少價格買賣糾紛，表面上有政府介入，不再是房仲或業者說了算，同時也改變大家在房地產交易中的行為。

2 助漲助跌效果 走向不二價

實價登錄讓資訊更透明，但也產生「助漲助跌」效果，景氣不好時買方希望買低，景氣好的時候賣方希望賣高，一來一往也會拉長議價時間。因此，不二價的情況恐怕會愈來愈多，無論買多少戶，或認識長官及建設公司股東，結果都是『不二價』！

3 大數據有利市場大環境分析

實價登錄提供市場實價交易資料，有利大數據分析，可深入剖析市場交易狀況與結構變化，也能幫助專業人士編列台灣房地產相關指數。

根據2018年〈全球不動產透明度指數〉台灣名列世界第26名，屬透明市場組，在亞太地區則名列第六，超越中國、南韓等亞太國家，這多少都要歸功於實價登錄的機制！

實價登錄的負面影響

1 建商作價 作高＆作低

最常見的就是「作高價」，建商送的裝潢費用，納入房價總價內登錄，就能順勢墊高售價，目的就是讓民眾查詢實價時，認為房價沒有跌、甚至逆勢上漲。另外一種「作低價」，透過單戶的成交走低，釋出賠售訊息，藉以宣稱房價打底讓消費者出手，但這可能只是建商自導自演的障眼法！

「實價登錄」有可能變成「虛價登錄」！

2 選擇性登錄 無法掌握真實價格

如果某物件的實價登錄，只出現幾戶登錄的價格，或是只選擇高樓層的戶別登錄，這可能是業者選擇性登錄，這樣的實價登錄，幾乎沒有參考價值。這也是為何要修法，在代銷賣預售屋簽約30天內登錄的原因，如此建商「作價」機會相對變少，民眾就有機會立即掌握真實價格。

3 暗藏墊價招數

有建商會送出裝潢、家電，讓房價維持原價，並加以登錄，這些贈品的價值見仁見智；另外也有「合併車位坪數」或「併入地下儲物空間」計算，希望營造房屋單價被大幅拉低的假象

4 簽AB約 向銀行超貸

這種狀況比較容易發生在仲介，就是在房屋成交時簽兩份合約，一份是實際成交價格的真合約，一份是價格較高的灌水假合約，這份假合約不但可在實價登錄上記錄較高的價格，讓房市行情水漲船高，也可用較高的假成交價來向銀行超貸。

實價登錄的參考價值

實價登錄出於良善的動機，讓消費者購屋時價格更為透明，但交易過程中各角色難免想爭取優勢，所以出現利己對策。

但，實價登錄仍有“最低”參考價值，即使高於實價登錄的建案也要從點位和品牌做客觀分析，端看區域生活機能造成工作上或者日後的方便性為考量，不應該一昧追求折扣！

眉角 注意是否為特殊交易物件

以實價登錄資訊作為出價參考時，要特別注意是否有註記「特殊交易物件」，避免被特殊行情誤導。特殊交易物件包括親友或員工特殊關係買賣、急買急賣、單獨車位交易、瑕疵物件等十幾種情況，登錄價可能偏高或偏低

結論：貨比三家是基本功課，同一棟大樓也有樓層、面向的區別，多看多聽就對了！