35線上賞屋的部落格

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10幾年前買房子和現在買房子有一個很大的差別就是公設，既然有公設就不得不提到管理費，但是管理費的支出不只運用在公設維護，還有許多一般住戶未曾留意的大樓開銷，本集就要好好跟大家介紹～

一 管理費定義與來源(收入)

所謂管理費，是根據《公寓大廈管理條例》和內政部制定的《公寓大廈規約範本》而來，收取的目的在於維護和管理公寓大廈的「共用部分」與「約定共用部分」，只要是集合式住宅，且依法設立管理組織，住戶都有義務繳納管理費。

公寓大廈管理條例之精神著重於「住戶自治」，所以管理費之分擔方式不得由公部門介入訂定。不過，在《公寓大廈管理條例》施行之前就取得建造執照和使用執照的公寓大廈，政府並未強制設立管理組織，因此大多數公寓和舊華廈都未收取管理費。

補充名詞釋義：區分所有權人

「數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權」！即“區分所有權”包括專有部分及共用部分之所有權，且區分所有權之建築物與其基地有一體之特性！

一般我們說的管理費(廣義)，又細分成兩個部分：

1.「管理費」(狹義)：主要用於社區的日常管理維護，ex：聘請社區保全、秘書、清潔人員、支付機電保養費、行政雜支等

來源：每月向住戶收取的費用（一般計算方式是以建物登記面積乘上單坪費用，再加上定額的車位清潔費）。以及管理費的孳息、社區的零星收入，像是公共設施使用費、廣告收入等。

2.「公共基金」：主要用於大型或緊急的修繕，平時不能隨意動用。

來源：

 a建商按照工程造價的一定比例或金額提撥至公庫，並於公設點交後由公庫撥付給管理委員會

 b按照區分所有權人會議決議，於管理費之外另行收繳（現行狀況多未另收）

 c每年管理費有結餘時，經過區分所有權人會議決議，將金額撥入

 d公共基金的額外收益（孳息）

二 管理費使用範圍(支出)

管理費最大目的就是用來維持社區順暢及和諧運作，因為所有住戶共同分擔，才能以少少的錢享受到全面、多樣性的公設以及安全住宅環境，使用範圍主要分三類：

1公設和環境維護

從走出自家大門開始的聯通空間：廊道、電梯、梯廳、公共門窗，到社區景觀：中庭花園、造景池，到室內公設：健身房、交誼廳、閱讀室、兒童遊戲室，到外觀養護：牆面或石材清潔等…這些都屬公設範圍，都是由社區住戶繳交的管理費來做修繕維護，公設愈多維護成本愈高

管理費的可使用公設權限不盡相同，可分成以下3種：

A吃到飽：管理費已包含所有公設使用權及維修費、物管人員服務費

B 折換點數抵用：以繳交的管理費金額換算成點數，每使用一項公設就折抵規定之點數，當點數使用完之後如有需要再另行購買

C使用額外付費：除了繳交基本的管理費，如要使用公設如KTV、健身房、請櫃檯準備餐點…都必須要額外付費

由於每個人對公設使用頻率不同，有些公設使用率低但維護成本高，所以購買之前要先了解每月繳交的管理費的使用範圍，是否合理並符合需求…

2人事費用與行政支出

物管人員的薪水，例如保全、行政人員、清潔人員等；以及管委會運作必須支出的費用（電信費、辦公室耗材、會議餐費、雜支等），這部分佔比最高約七-八成

舉例A：以最小最基本的物管人員配置來看，1位社區經理兼作秘書、2位保全、1位清潔人員

舉例B：豪華飯店式管理，則至少須聘僱1位社區經理、2位秘書、3-4位保全、3位清潔人員

飯店式管理除了基本收發信件包裹，還可能在吧檯幫住戶泡咖啡、準備餐點、幫住戶預約車輛等，這些都是飯店式管理的服務範圍，因此人事開銷相當驚人

3康樂活動與保險

社區舉辦的敦親睦鄰活動例如烤肉、中元普渡…，管委會負擔部份或全部的消費品和清潔費；以及為了居住安全必須支付的保險費用，例如火災保險、其他產物保險等

每位住戶都有權利和義務了解管理費的使用支出，通常社區財務報表都會放在公告欄或是張貼於電梯內，從報表上了解社區財務狀況，就比較不擔心有新聞事件中那些弊案發生啊～

三 管理費金額

管理費金額和房價沒有絕對關係，要看大樓的管理品質、公設豐富性，通常用坪數作為依據，如看到主打飯店宅或精品宅的話就要有心理準備了…

管理費是由區分所有權人大會決議，通常會先列出財務收支估算表，以收支平衡為原則，評估每月社區的公共開銷，以及未來可能的更新費用，再平均給各住戶分攤，決定要收多少管理費，且一定是超收情況以備不時之需。※公共基金的部分，大多社區未另行收取，而是從管理費的餘額提撥一定比例到公共基金。

即使同一地區，坪數相當的建案，管理費也不盡相同，必須考量戶數分攤問題，或是公設項目多寡維持難易度等因素！當然預售屋可能面臨一個問題，就是在住戶入住之後，管委會發現管理費不足時，還是會開會決議將金額向上調整！

調漲管理費的規範

調漲管理費要衡估管理費的增加對公寓大廈而言是不是具必要性，並評估是不是符合公平原則。通常針對公共設施修繕、維護、管理委員會的人事費用等支出，調漲管理費是對大多數的住戶有利，並通過區分所有權人會議的決議，那麼少數人就不得拒絕調漲管理費。

意思也就是說，管理委員會按照程序召開區分所有權人會議，且必須清楚說明召開目的、大樓公共基金或管理費之使用情況；

決議是否通過，應有住戶至少2/3人以上出席（區分所有權比例也要達2/3），出席數的3/4以上人數（區分所有權比例也要達標）同意，才可以進行調漲。

四 檢視財務報表

要知道管理費合不合理，必須注意的項目：

1 公設需求：了解公設內容、付費的可使用權限等…

2 總建坪與服務人員配置：坪數和管理費是成正比的，社區的管理費總收入是否足以支付人事費用以及公設維修費

3 財務報表內容：了解每月財務報表內容，支出是否合理，但重點不是教大家雞蛋裡挑骨頭，該首則省、該花費的項目本來就還是要花，才能維持生活品質～

最後總結：

管委會若懂得營利就能替社區開源節流，如果再聘雇到一家好的物業管理公司，就好比一家公司聘請到優秀員工一樣，人對了、事情就跟著對了！

關於公設維護挑選廠商，也應適時的貨比三家，才能確保維護品質與避免壟斷問題發生！

最後再次提醒，關心社區的財務報表，了解每個月的管理費去向，這是權利也是義務唷！

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