35線上賞屋的部落格

一、區域概述

=人口：266,910人（第一為大安區/第二內湖區/第三士林區/第四文山區）

=面積：約31.51平方公里

=位置：文山區位於臺北市最南端，北隔蟾蜍山與中正、大安、信義、南港區相望，東為新北市深坑區、石碇區，南邊為新店區，西邊以新店溪與中永和為界。

地勢為一小型盆地，三面環山，東邊山坡地帶，部分闢為茶園、果園、竹林外，大部分為林地；景美溪貫穿本區，下游與新店溪匯合。

=氣候：本區為台北市山區地形比例最高的一區，因此較為潮濕。

=發展脈絡：

開拓之初湖澤遍地，乾隆年間先民由景美沿溪入墾，至嘉慶道光之際漸成街肆；

日治時期劃歸臺北州文山郡，並隸屬深坑莊管轄；

1947年自深坑鄉地區拆分獨立設置木柵鄉、景美鎮；

1968年又將木柵、景美劃入台北市改制為區；

1990年這兩區合併，復取名為「文山區」。

=行政次分區：人口集中在景美溪北岸之景美與木柵小盆地

=土地使用分區：本區都市計畫原定位為「臺北市南區居住、文教、休憩與保育功能的都市」，並運用自然資源發展觀光產業，建立自然及人文和諧並存的新都市環境。

現況土地使用型態以森林利用及住宅使用所占比例最高，其次為學校用地。

=其中978公頃的公共設施用地主要包含：動物園（164.8公頃）、高速公路（130.3公頃）、道路（130.5公頃）、政治大學（107.4公頃）、公墓用地（126.8公頃）、機關用地（24.59公頃），其他還有國中小用地、垃圾掩埋場、堤防等！

=商業活動不高，大多是住商混合之型態，僅在沿街面一、二樓開設商店。

★★★都市計畫

2009年公告實施「臺北市文山區都市計畫通盤檢討(主要計畫)案」，以2043年為計畫目標年，將檢討本計畫區公共設施用地轉用或取得、開闢之必要性，配合未來發展需求，研擬土地使用變更方案及發展方向。且配合全市大眾運輸導向發展(TOD)之發展目標，及捷運環狀線南環段開發等重大建設，檢討捷運場站周邊地區空間架構及都市更新之可能性，並透過都市設計落實大眾運輸導向(TOD)策略。

=產業別就業人口：依據2016年工商普查資料，本區第二級及第三級從業員工人數約40,050人，占全台北市從業員工人數 2.03%，反應出以居住機能為主、相對缺乏就業機會之地區特性。

而第三級產業的就業人口佔區內產業別的88.53% !!!

當中以「批發及零售業」、「醫療保健及社會工作服務業」、「住宿及餐飲業」較多～

二、交通與未來發展

區內的捷運共有7站。旅運量最高的是景美站，其次為萬芳醫院站，第三為萬隆站

貓空纜車：2007年7月啟用，由臺北捷運公司負責營運。路線從臺北市立動物園西南側起，至貓空地區，全長4.03公里，設有4站（動物園站、動物園南站、指南宮站、貓空站）。貓空纜車為台北市首座觀光休憩纜車，同時亦是臺灣最長、首座具有大眾運輸性質的纜車。

環狀線南環段：未來將設置環狀線南環段地下化系統，現無軌道大眾運輸之木柵次分區將納入臺北捷運路網服務範圍，且更強化與新店大坪林地區之臨近性。2020年初完成細部設計，於2020年1月19日公開招標，原預計2021年6月開工，不知道會不會受疫情影響延後開工？

國道3號：區內有木柵交流道、萬芳交流道；以及水源快速道路

主要道路：木柵路、辛亥路、羅斯福路、興隆路及木新路；

以及秀明路、指南路、新光路、景興路、萬芳路、萬壽路、和平東路四段等次要道路

信義快速道路：由於本區位於新北市新店區進入臺北市之重要路徑，加上近年新店大坪林地區因工業用地轉型、捷運建設等因素刺激之下快速發展，連帶使交通經由文山區往市中心地區之需求增加。

主要交通瓶頸點位於進入臺北市區之孔道，晨峰時段交流道往信義快速道路、台北聯絡道路、水源快速道路及羅斯福路等路段往市區方向均為常態性車多，木柵路四段進入萬芳交流道前較常有車輛回堵情形。

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建設發展：

文山區發展限制在於：區內道路狹小壅塞且受地形條件限制，以及受地形影響及排水設施容量不足，以致逢暴雨及颱風易淹水情況、貓空地區產業發展及保育平衡等相關課題。

因此建立自然與人文和諧並存的新都市環境為發展目標，包含：大眾運輸導向發展(TOD)及都市更新、公共住宅計畫、社福設施計畫、閒置未使用之公共設施用地等研擬對策、公墓遷移計畫、排水改善計畫、交通建設系統（道路拓寬、壅塞路段改善等）等等…

1：大眾運輸導向發展(TOD)及都市更新

本計畫區現有 2 條捷運路線(松山新店線及文湖線)通過，未來預計還有環狀線，將改變地區交通結構，活絡東西向機能串連。

計畫區內將以都市更新專案檢討亟待更新之地區，並配合TOD發展，提高捷運場站周邊發展強度及改善周邊人行、車行動線。另透過公辦都市更新方式， 誘導周邊土地再開發及協助未來都市更新事業發展。

2：文山區社宅現況  

3：社福旗艦園區

萬隆東營區社會福利設施位於文山區興隆路上，鄰近萬芳醫院，基地約0.9公頃，前身為國防部軍法局駐地。

將興建地上6層、地下2層的綜合型大樓，設置身心障礙資源中心、社區式長照中心、老人服務中心、銀髮中繼職場、日照中心、社區復健中心、區民活動中心、幼兒園、親子館、托嬰中心、婦女及家庭服務中心等20項設施。預計2023年6月完工

三、環境與生活機能

=觀光旅遊類型：

=學校：

=考試院：五院中唯一不是設立在博愛特區者

=公園：除了目前現有公園，正在規劃新的「文山森林公園」。文山森林公園佔地11公頃，經歷數年的墳墓遷葬、整合及規劃設計，2019年底動土預計2021年底完工。

採用透水碎石步道及土路設計，高差路段則以棧道銜接。沿途種植大量在地原生種喬木及灌木復育山林生態，並搭配四季森林色彩變化，規劃不同季節之區域主題

四、生活圈比較

1興隆商圈

範圍大致沿著興隆路週邊，學區和高綠覆是本區特色。

生活機能有興隆市場、全聯，餐飲小吃、銀行、藥局等機能齊全！

交通方面，透過信義快速道路直接進入台北市信義區，市區道路辛亥路也能直達大安區以及台大公館生活圈；大眾交通則有捷運辛亥站、萬芳醫院站，交通十分便利。

房仲業者表示，區域內自住戶高達八、九成，換屋族較多，因區域買方以軍公教或是北市退休族為主力，對於學區、綠地以及居住環境要求較高。

591實價登錄：

5年以下屋齡約60-70萬/坪不等

10年以上屋齡房價約55-60萬/坪

20年以上屋齡房價約45-55萬/坪

2木新/木柵商圈

範圍大致包括木柵路三段、木新路二、三段、忠順街及保儀路等路段；

區域內多政府機關和學校，高密度學校是特色之一，濃厚的文教氣息；

採買機能有保儀路的木柵市場，是當地居民的主要食材採買地點。另有兩間全聯。

交通方面，未來捷運環狀線站點將設立於文山公園附近（Y2A）、木柵路二段與138巷口（Y3），周邊亦設有多線公車，可乘車往返雙北地區。

文教區且擁有腹地廣大的河濱公園，可提供運動休閒環境，吸引換屋族及退休族購屋。

591實價登錄：

5年以下屋齡約60-65萬/坪不等；少數特殊建案例如「天賞水硯」實登破70萬/坪。

本區多20-30年屋齡，房價約45-55萬/坪。

3政大生活圈

生活圈以政大校園為中心；生活機能都在指南路二段周邊、西至景美溪為界；

居住為主的二期重劃區採低密度開發，主要在政大一、二、三街一帶，除了換屋產品，由於區內有政大附中明星學區，不少家長會在此購屋設籍，近期小坪數也頗受青睞。

本區距離捷運稍遠，必須搭公車轉乘，指南路路寬較小，尖峰時刻車多壅擠，未來環狀線南環段會在政大設置站點（Y1A）。

591實價登錄：

指南路二段與秀明路二段之間 商業發展較佳的平地區，單價高於二期山坡地區域

10年以上屋齡平地區約50-60萬/坪；二期山坡地華廈價格落差大約35-55萬/坪不等

20年以上屋齡平地區約45-50萬/坪；二期山坡地華廈價格約35-40萬/坪萬/坪不等

4萬芳生活圈

萬芳生活圈以捷運萬芳醫院站周邊，主幹道為辛亥路四五段以東、興隆路三段與萬芳路等，至萬芳社區的範圍。

生活機能完整、擁醫療資源，吸引退休族目光，生活圈內還有文山運動中心、仙跡岩步道口，新推案依照距離捷運遠近，每坪開價5-7字頭不等。

591實價登錄：

5年以下屋齡依捷運站遠近約55-65萬/坪；

本區多20年以上的華廈和公寓，約45-50萬/坪；30年以上約35-40萬/坪；

5景美生活圈

以羅斯福路五六段為主要幹道，介於公館商圈與新店大坪林生活圈之間

捷運萬隆站商業氣息較淡，純屬住宅生活圈，居民多為軍公教人員。

景美捷運站周邊生活機能較佳，區域內有景美夜市、愛買、家樂福、各式連鎖商店，商業氣息發達；

兩生活圈比鄰，文教氣息濃厚，公園綠地多，又有捷運綠線經過，房價是文山區較高的區塊。

591實價登錄：

10年內依屋齡高低，房價約65-75萬/坪；

10-20年屋齡大樓，房價約55-65萬/坪，愈靠近羅斯福路主要幹道愈貴；

20年以上屋齡房價約50-55萬/坪

總結：

整體來看文山區的房價比台北市其他行政區更親民！

區域內各生活圈的老舊中古屋，價格帶落差不大，愈有生活機能、靠近主幹道及捷運，房價相對保值。唯景美生活圈的房價略高於其他生活圈！

文山區的購屋客群多為軍公教、退休、換屋族群為主，政大附近有學區宅受家長親睞！

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