ㄧ、地理位置與人口
「高速鐵路新竹車站特定區」計畫於1999年10月由臺灣省政府擬定、新竹縣政府發布實施、2004年完成區段徵收配地作業。
主要以高鐵車站為發展中心,範圍大致西起自強南路、南至興隆路、東臨興隆路五段、北邊以光明六路兩側住家為界,面積約309.2公頃。
整體地形大部分屬於頭前溪與鳳山溪間之沖積平原,平均高度約海拔20公尺,整體為平坦地區。全區採低密度、低建蔽率開發,是屬於新竹縣的豪宅地段之ㄧ。
土地使用分區面積如下:
人口方面:
竹北市是大新竹地區人口成長最快速的區域(與新北市林口區同為人口增加最快速的兩大行政區),高遷入率及高出生率帶動人口數量倍增,人口結構更是以年輕、所得高、消費力強的均質族群為主。
高鐵特區計畫範圍共計涉及5里,包含東興里、中興里、東平里、隘口里及東海里部分範圍,大部分在中興里、東平里、隘口里的範圍,因此尚有部分人口為列入計算,占比應更高一些
二、區域發展關鍵
1.高鐵台鐵及其他交通路網
本區擁有台鐵(台鐵六家線或稱內灣線為台鐵支線,串連高鐵和北新竹車站)及高鐵大眾運輸的便利性,也有國一和68號快速道路,方便區域外通勤是一大優勢;
加上「高鐵橋下聯絡道延伸至竹科工程」預定於2023年全面完工通車,預期可分散上下班時刻的塞車車流。
補充:因現階段的新竹及竹北交流道在尖峰時刻已呈現飽和,聯外道路經國大橋、中正橋也已出現交通瓶頸。為提升園區至高鐵新竹站間之交通便利性,內政部營建署與新竹縣政府於生活圈道路系統建設計畫中,特別規劃興建「高鐵橋下聯絡道延伸至竹科工程」
第一期工程 2015年6月 興隆大橋通車。
第二期工程 2019年6月 東科路竣工
第三期工程(中興路至力行路段)2018年12月徵收計畫審議通過,預計2023完工。
其他:「大新竹輕軌路網」
新竹市政府向中央爭取前瞻基礎建設輕軌計畫,已完成可行性評估報告,並向中央提報大新竹輕軌整體路網規劃,送請中央審核。
2020年9月新竹縣長拜會新竹市長,針對新竹縣市合作議題共同討論,雙方已經完成協調,新竹市政府同意修正計畫報告書,將竹北市光明六路納入環線路網,預計串聯新竹舊城區、新竹科學園區、高鐵特定區及竹北生活圈。
2.科技園區就業人口支撐
高鐵特區有生醫園區,周邊有新竹科學園區及台元園區的就業人口支撐,三大園區的加持吸引不少相關產業人口移入。
新竹生物醫學園區(簡稱生醫園區)隸屬科技部新竹科學園區管理局管理,總面積38.1公頃,是以國際級醫學中心與生物醫學產業之綜合性生技園區。
2003年核定此計畫、2011年生技大樓啟用。目前已有多家廠商進駐(國璽、生控、高端疫苗、潤雅生技…等),成為新竹縣的科技發展核心地區。
2020年3月於生醫園區完工的第2生技大樓標準廠房,所有空間已被廠商搶訂一空,預估規劃興建的第3生技大樓可再引進75億元投資額,創造900個就業機會,可看出竹北高鐵特區的熱度。
補充:新竹縣長楊文科為打造未來30年榮景,推動台灣知識經濟旗艦園區(璞玉計畫)、國際AI智慧園區及竹科3期3個都市計畫,作為已漸趨飽和的新竹生醫園區之發展腹地。
其中台灣知識旗艦園區緊密整合生物醫學園區。以「新竹生物醫學園區」為先導計畫,加上地方政府推動之「IC/SOC研發設計園區」,結合交大推動中的「科學園區化大學城」,共同促進高科技產業環境條件提昇,做為臺灣知識經濟產業發展的發動引擎。
而國際 AI 智慧園區總開發面積約 12.61 公頃,規劃產業專用區約8.05公頃,設定地上權招商,期望未來朝向工業智慧生產及生活等多項智慧層面應用。
公共工程去年底已完工,目前已有4家廠商(智邦科技、緯創資通、義隆電子及普生)確定進駐,預計今年開始興建,3年內啟用營運。
三、建設與生活機能
高鐵特區生活機能逐步到位,文興路店家林立,銀行、超市、餐飲連鎖等;
學區規劃完整、綠覆率高是一大特色,大小公園綠地超過20座。
其中「水圳森林公園」佔地3.24公頃,是新竹高鐵特區內最大公園,設有小橋、木棧道、休閒涼亭、觀湖平台、水圳廣場等設施供民眾使用。
1.台大生醫分院
台大生醫園區分院於2019年12月正式營運(第一期以提供臨床醫療用途為主;第二期預計2022年完工,以提供各研究空間為主,並納入醫護宿舍、行政中心;未來還有
第三期特色醫療中心&人工智慧醫療中心),完善了竹北地區的醫療設施,也帶動新竹生醫園區的討論熱度,同時也為高鐵特區房市注入買氣。
2.暐順經貿大樓、6+PLAZA購物中心
2017年9月落成啟用,以空橋連接六家火車站、高鐵新竹站,是一棟集結商辦、商城、餐廳、飯店多元複合大樓。
3.華邦電研發大樓
2019年10月完工啟用,19層樓的特殊外觀成為當地地標,地上3樓是員工餐廳與休閒設施,1樓大廳規劃藝廊空間及展演廳,其他樓層都是辦公空間。
4.竹北遠百新世紀「停8-停車場BOT案」(緊鄰高鐵特區:位於莊敬北路與光明六路口)
竹北首家大型百貨「竹北遠百」於2017年動工,預計2021年第三季開幕,是遠百與新竹縣政府的BOT案,商場樓地板面積為2.6萬坪、8層樓商場,為遠百第13家店、面積規模第3大店(僅次於台中、板橋),整體建築與內部空間融入客家文化特色,呈現客家山城圓樓的建築意象。
5.龍享影城「竹北市自強七街立體停車場BOT案」(位於自強南路與成功二街交叉口)
2020年2月18日動工,預計2022年7月完工開幕!除提供停車外,也打造本縣首座「五星級電影院」,規劃1-2樓為商場及餐飲空間,3-6樓為影城,6樓設有公益空間、B1及7-10樓為公共停車場)
大大小小建設打造區域利多,吸引各廠辦廠商進駐,是支撐本區房市買氣與行情的關鍵,加上高鐵特區擁有的交通優勢,以及整體環境的綠覆率高,生活機能也就愈來愈到位!
不僅住宅市場買氣,商辦租賃也熱絡,企業主看準此區的地理位置和交通優勢,積極進場尋找合適的辦公空間。本區商辦大樓出租率8-9成,租金單價介於每坪900-1000元,部分指標辦公大樓,租金單價更可達到1300元以上。
四、房價與推案量
竹北高鐵特區則因為軌道經濟和週邊建設利多,主要吸引竹科新貴購屋,以及小部分因房價差距而搭乘高鐵通勤的北客移居;房市持續緩漲推究原因:去年疫情後的報復性買盤、銀行低利、竹科收入成長、科技廠持續擴增等。
從高鐵新竹站以西到高速公路交流道之間,屬於竹北的蛋黃區,整體行情新成屋每坪成交28-35萬元,5-10年中古屋每坪25-30萬元。吸引小家庭、竹科工程師等客層,尤其竹科買盤為大宗。(因為外來人口多為高薪族,此條件成為建案的訂價參考)
補充:鄰近蛋黃區
再往西移,光明六路以北的喜來登商圈屬商業用地,除了有新建大遠百議題,本身就有成熟機能,住宅詢問度與買氣相當高;
以南屬成功國中明星學區,也是購屋熱區,區內有中悅系列指標豪宅,要價4000萬元以上,可見其地段精華。
房價類型區分
竹北高鐵特區的產品大致可以分別二大類,一為訴求首購或首換客層的2-4房的標準住宅,以2房總價約800-1000萬,3房總價則落在1000-1500萬元最熱;
另一類則以訴求建商品牌、規劃坪數較大的換屋型產品,吸引較高端客層,例如坤山、惠宇…等。
一些高單價及高總價的指標豪宅,尤其水圳森林公園周邊,單價高達4字頭,包括「國泰TWIN PARK」、「半畝塘若合山」等。此外,臨頭前溪的水岸第一排也不少大坪數豪宅型產品!
總結:由於交通建設和鄰近竹科帶來的人口紅利,竹北高鐵特區算是新竹的高房價區域,現階段若要尋找比較親民的地段,華興重劃區大約2字頭,同樣鄰近竹北舊市區商圈,相較下較能吸引新竹市長大的民眾,以2-3房為市場主力產品。
非竹北地區,首購買盤可以選擇外圍的竹南、頭份、新埔等地!
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