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ㄧ、地理位置與人口

「高速鐵路新竹車站特定區」計畫於1999年10月由臺灣省政府擬定、新竹縣政府發布實施、2004年完成區段徵收配地作業。

主要以高鐵車站為發展中心，範圍大致西起自強南路、南至興隆路、東臨興隆路五段、北邊以光明六路兩側住家為界，面積約309.2公頃。

整體地形大部分屬於頭前溪與鳳山溪間之沖積平原，平均高度約海拔20公尺，整體為平坦地區。全區採低密度、低建蔽率開發，是屬於新竹縣的豪宅地段之ㄧ。

土地使用分區面積如下：

人口方面：

竹北市是大新竹地區人口成長最快速的區域（與新北市林口區同為人口增加最快速的兩大行政區），高遷入率及高出生率帶動人口數量倍增，人口結構更是以年輕、所得高、消費力強的均質族群為主。

高鐵特區計畫範圍共計涉及5里，包含東興里、中興里、東平里、隘口里及東海里部分範圍，大部分在中興里、東平里、隘口里的範圍，因此尚有部分人口為列入計算，占比應更高一些

二、區域發展關鍵

1.高鐵台鐵及其他交通路網

本區擁有台鐵(台鐵六家線或稱內灣線為台鐵支線，串連高鐵和北新竹車站)及高鐵大眾運輸的便利性，也有國一和68號快速道路，方便區域外通勤是一大優勢；

加上「高鐵橋下聯絡道延伸至竹科工程」預定於2023年全面完工通車，預期可分散上下班時刻的塞車車流。

補充：因現階段的新竹及竹北交流道在尖峰時刻已呈現飽和，聯外道路經國大橋、中正橋也已出現交通瓶頸。為提升園區至高鐵新竹站間之交通便利性，內政部營建署與新竹縣政府於生活圈道路系統建設計畫中，特別規劃興建「高鐵橋下聯絡道延伸至竹科工程」

第一期工程 2015年6月 興隆大橋通車。

第二期工程 2019年6月 東科路竣工

第三期工程(中興路至力行路段）2018年12月徵收計畫審議通過，預計2023完工。

其他：「大新竹輕軌路網」

新竹市政府向中央爭取前瞻基礎建設輕軌計畫，已完成可行性評估報告，並向中央提報大新竹輕軌整體路網規劃，送請中央審核。

2020年9月新竹縣長拜會新竹市長，針對新竹縣市合作議題共同討論，雙方已經完成協調，新竹市政府同意修正計畫報告書，將竹北市光明六路納入環線路網，預計串聯新竹舊城區、新竹科學園區、高鐵特定區及竹北生活圈。

2.科技園區就業人口支撐

高鐵特區有生醫園區，周邊有新竹科學園區及台元園區的就業人口支撐，三大園區的加持吸引不少相關產業人口移入。

新竹生物醫學園區（簡稱生醫園區）隸屬科技部新竹科學園區管理局管理，總面積38.1公頃，是以國際級醫學中心與生物醫學產業之綜合性生技園區。

2003年核定此計畫、2011年生技大樓啟用。目前已有多家廠商進駐（國璽、生控、高端疫苗、潤雅生技…等），成為新竹縣的科技發展核心地區。

2020年3月於生醫園區完工的第2生技大樓標準廠房，所有空間已被廠商搶訂一空，預估規劃興建的第3生技大樓可再引進75億元投資額，創造900個就業機會，可看出竹北高鐵特區的熱度。

補充：新竹縣長楊文科為打造未來30年榮景，推動台灣知識經濟旗艦園區（璞玉計畫）、國際AI智慧園區及竹科3期3個都市計畫，作為已漸趨飽和的新竹生醫園區之發展腹地。

其中台灣知識旗艦園區緊密整合生物醫學園區。以「新竹生物醫學園區」為先導計畫，加上地方政府推動之「IC/SOC研發設計園區」，結合交大推動中的「科學園區化大學城」，共同促進高科技產業環境條件提昇，做為臺灣知識經濟產業發展的發動引擎。

而國際 AI 智慧園區總開發面積約 12.61 公頃，規劃產業專用區約8.05公頃，設定地上權招商，期望未來朝向工業智慧生產及生活等多項智慧層面應用。

公共工程去年底已完工，目前已有4家廠商（智邦科技、緯創資通、義隆電子及普生）確定進駐，預計今年開始興建，3年內啟用營運。

三、建設與生活機能

高鐵特區生活機能逐步到位，文興路店家林立，銀行、超市、餐飲連鎖等；

學區規劃完整、綠覆率高是一大特色，大小公園綠地超過20座。

其中「水圳森林公園」佔地3.24公頃，是新竹高鐵特區內最大公園，設有小橋、木棧道、休閒涼亭、觀湖平台、水圳廣場等設施供民眾使用。

1.台大生醫分院

台大生醫園區分院於2019年12月正式營運（第一期以提供臨床醫療用途為主；第二期預計2022年完工，以提供各研究空間為主，並納入醫護宿舍、行政中心；未來還有

第三期特色醫療中心&人工智慧醫療中心)，完善了竹北地區的醫療設施，也帶動新竹生醫園區的討論熱度，同時也為高鐵特區房市注入買氣。

2.暐順經貿大樓、6+PLAZA購物中心

2017年9月落成啟用，以空橋連接六家火車站、高鐵新竹站，是一棟集結商辦、商城、餐廳、飯店多元複合大樓。

3.華邦電研發大樓

2019年10月完工啟用，19層樓的特殊外觀成為當地地標，地上3樓是員工餐廳與休閒設施，1樓大廳規劃藝廊空間及展演廳，其他樓層都是辦公空間。

4.竹北遠百新世紀「停8-停車場BOT案」（緊鄰高鐵特區：位於莊敬北路與光明六路口）

竹北首家大型百貨「竹北遠百」於2017年動工，預計2021年第三季開幕，是遠百與新竹縣政府的BOT案，商場樓地板面積為2.6萬坪、8層樓商場，為遠百第13家店、面積規模第3大店（僅次於台中、板橋），整體建築與內部空間融入客家文化特色，呈現客家山城圓樓的建築意象。

5.龍享影城「竹北市自強七街立體停車場BOT案」（位於自強南路與成功二街交叉口）

2020年2月18日動工，預計2022年7月完工開幕！除提供停車外，也打造本縣首座「五星級電影院」，規劃1-2樓為商場及餐飲空間，3-6樓為影城，6樓設有公益空間、B1及7-10樓為公共停車場）

大大小小建設打造區域利多，吸引各廠辦廠商進駐，是支撐本區房市買氣與行情的關鍵，加上高鐵特區擁有的交通優勢，以及整體環境的綠覆率高，生活機能也就愈來愈到位！

不僅住宅市場買氣，商辦租賃也熱絡，企業主看準此區的地理位置和交通優勢，積極進場尋找合適的辦公空間。本區商辦大樓出租率8-9成，租金單價介於每坪900-1000元，部分指標辦公大樓，租金單價更可達到1300元以上。

四、房價與推案量

竹北高鐵特區則因為軌道經濟和週邊建設利多，主要吸引竹科新貴購屋，以及小部分因房價差距而搭乘高鐵通勤的北客移居；房市持續緩漲推究原因：去年疫情後的報復性買盤、銀行低利、竹科收入成長、科技廠持續擴增等。

從高鐵新竹站以西到高速公路交流道之間，屬於竹北的蛋黃區，整體行情新成屋每坪成交28-35萬元，5-10年中古屋每坪25-30萬元。吸引小家庭、竹科工程師等客層，尤其竹科買盤為大宗。（因為外來人口多為高薪族，此條件成為建案的訂價參考）

補充：鄰近蛋黃區

再往西移，光明六路以北的喜來登商圈屬商業用地，除了有新建大遠百議題，本身就有成熟機能，住宅詢問度與買氣相當高；

以南屬成功國中明星學區，也是購屋熱區，區內有中悅系列指標豪宅，要價4000萬元以上，可見其地段精華。

房價類型區分

竹北高鐵特區的產品大致可以分別二大類，一為訴求首購或首換客層的2-4房的標準住宅，以2房總價約800-1000萬，3房總價則落在1000-1500萬元最熱；

另一類則以訴求建商品牌、規劃坪數較大的換屋型產品，吸引較高端客層，例如坤山、惠宇…等。

一些高單價及高總價的指標豪宅，尤其水圳森林公園周邊，單價高達4字頭，包括「國泰TWIN PARK」、「半畝塘若合山」等。此外，臨頭前溪的水岸第一排也不少大坪數豪宅型產品！

總結：由於交通建設和鄰近竹科帶來的人口紅利，竹北高鐵特區算是新竹的高房價區域，現階段若要尋找比較親民的地段，華興重劃區大約2字頭，同樣鄰近竹北舊市區商圈，相較下較能吸引新竹市長大的民眾，以2-3房為市場主力產品。

非竹北地區，首購買盤可以選擇外圍的竹南、頭份、新埔等地！

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