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一 定義社會住宅：

社會住宅(social housing)指政府直接興建、補助興建或民間興辦之適合居住房屋，採「只租不賣」模式，以低於市場租金租給所得較低的家戶或特殊的弱勢對象的住宅。

台灣因為年代法源和地方政府政策施行而有不同名稱之社會住宅，例如公營住宅、青年住宅、勞工住宅等都稱之為廣義的社會住宅。

各國中央與地方政府實際運作所使用之名稱不盡相同，例如香港稱公屋、新加坡與馬來西亞稱組屋等

台灣社會住宅選址通常會考慮交通便利性，不論市區或是重劃區，能兼顧移動通勤的需求，是保障社區住戶的必要因素！

http://pip.moi.gov.tw/V3/B/SCRB0503.aspx 台灣官方社會住宅地圖

申請資格與流程：

二、政策發展：

■在傳統「住者有其屋」觀念下，早年政府推行住宅政策多以興建「出售」之國民住宅、合宜住宅或補貼民眾購屋優惠

■民國70 年代首見國民住宅中，有一小部分做為「出租」使用，供特定比例收入下之弱勢家庭或族群以低於市場租金入住，不過相較於出售國宅部分，出租的數量始終不足。

■民國94年內政部公布「民國97-100年整體住宅實施方案」中首見「社會住宅」一詞。

■民國99 年，當時面臨高房價下居住問題最嚴重的雙北地區適逢五都選舉期間，興建社會住宅成為各黨候選人政見。

■民國100年行政院核定「社會住宅短期實施方案」，並在雙北市釋出5處基地進行試辦，模擬規劃戶數約為 1600 戶

■內政部研擬新版「整體住宅政策實施方案(101-104 年)」，持續整合相關住宅補貼，此方案為我國現階段推動社會住宅的主要策略。

■民國106年3月核定「社會住宅興辦計畫」，社會住宅政策目標8年興辦20萬戶社會住宅，主要透過兩種管道達成，(1)政府直接興建社會住宅（12萬戶），(2)政府透過運用民間住宅，以包租代管的方式提供社會住宅（8萬）。

三、推動社會住宅因素

1穩定居住結構

社會住宅目的減輕居住壓力，除了讓弱勢族群受惠，也讓年輕人有意願成家立業、生育子女，穩定人口結構。先進國家的社會住宅，對整體的居住結構有一定的穩定與調節功能。

社會住宅比率最高的荷蘭有32%，首都阿姆斯特丹甚至有50%都是社會住宅，中等收入以下的市民都有資格申請社會住宅。

日本及韓國約有5-6%的社會住宅存量，協助無能力自購或租賃的弱勢家戶，也包含部分剛出社會的年輕家庭。

這些國家在快速增加社會住宅的時期，均以大量興建的方式打下基礎。臺灣則是在高度都市化、住宅供應充足及人口成長趨緩的時期才開始起步。

台灣社會住宅數量統計  社會住宅推動聯盟整理更新

至108年10月，台灣社會住宅存量共計15,449戶。

以108年第1季全國住宅總量8,861,498戶計算，台灣社會住宅存量比率為0.174%

2降低購屋負擔

薪資無法跟上房價的上漲，房價超過年輕人可負擔範圍。居住不公進一步促使社會階層不公，同時使人口出生率降低。

對照世界銀行提出發達國家正常的房價收入比上限5.5，2018年（Q3）台灣整體房價所得比為8.82倍，台北市漲至14.07倍，遠超過此一標準。

營建建署針對六都房價負擔能力與生育率長期趨勢（2002-2017）進行研究，發現全國總生育率與房屋貸款負擔率呈現負向關係；即房價負擔能力越低，總生育率就越低，其中又以雙北市、台中市等區域較明顯。

3改善居住品質

住宅品質的影響要素包括可使用面積、地段、周遭環境設施、交通便利性等。租屋市場也有同樣問題，房租愈高愈忽略居住安全意識，例如老舊公寓的隔間房、頂樓加蓋、地下室、工廠改建空間、等待都更的老屋等，承受壓迫的居住環境與生活品質，對健康也是一種威脅。因此社會住宅推動，間接讓弱勢族群有良善的住所選擇！

四、社會住宅品質漏洞（針對建築與規劃本身）

針對施工品質與社區環境引發的社會住宅負評。例如幾起社會住宅個案出現管線漏水、社區管理不佳、環境品質不佳等消息，讓社會住宅印象打折扣。

建商想盡辦法壓低成本

由於社會住宅部分是公開招標請建商蓋房子，難免有施工品質不一的狀況發生，或是在建材選用上以基本和廉價為取向！或是在管理層面委託不同的民間業者，同樣產生無法品質控管的情形！

另一個施工品質瑕疵的原因是趕工，施工社會住宅有縣市首長的壓力，有時候壓縮工期希望能變成任內的政績，且工班缺人，導致施工當下的環境與品質受到影響！

全民監工 預防措施

https://www.hms.gov.taipei/#!/monitor

民眾對國宅有標籤化傾向，因此發包後的監督過程是首要之務。都發局在2018年8月，上線全台首創「公宅興建工程戰情中心」，可以看到興建中的公共住宅計畫、工程進度、基地興建進度、預算執行進度、督導查核紀錄以及工作項目等～並能直接觀看「即時影像畫面」，線上看到工地監視器畫面。

五、社會住宅面臨的困境（針對制度引起的住民不適）

一 標籤化

由於社會住宅的門檻，居住者的素質是較多人有疑慮的，居民擔心影響當地治安甚至是租屋市場行情。有些則是對於優先戶資格及入住門檻等有意見而抗爭！

二 租金負荷能力

社會住宅打著低於市場價格約7-8折出租，有些弱勢家戶還是認為無法真正減輕居住負擔。因此政府歷次推出的社會住宅，租金條件都是社會輿論檢視的重點。且社會住宅

要能取得居住機會，仍需要運氣。

三 居住有限期

社會住宅存量少，政府透過訂定有限的租期，使資源得以輪轉運用。目前一般住戶租期最長 6 年，弱勢家戶則是12年，實際租期仍需視各地社會住宅招租條件。

雖然社會住宅提供一定時間的居住保證，但弱勢家戶在租期結束後，弱勢條件若沒有改善，還是要重新面對居住問題。

六 總結

社宅成立美意是解決弱勢族群的居住困境，只租不賣，跟私人買賣的住宅市場完全不同邏輯，因此要能解決居住的根本需求才是重點，因此社宅的品質自然不能跟豪宅相比擬，也無法從區域房價來判斷社宅存在的必要性。

但政府必須嚴厲正視和監督社會住宅的品質，從規劃、營造、管理各方面，才能除標籤化的惡名！

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